Las ocho decisiones que hacen saltar más chispas en una comunidad de vecinos
Imagen de archivo de una reunión de vecinos. | EM
- La
instalación de ascensor, los propietarios ruidosos, las obras, los áticos,
etc.
- Conozca
las respuestas legales y adecuadas a cada una de estas situaciones
ELMUNDO.es | Madrid
Actualizado martes 17/09/2013 03:44
horas
Uno de los problemas que suscita mayores controversias en
una comunidad de propietarios es el referido a la adopción de acuerdos. Sobre
todo, en lo referente a las decisiones más polémicas que se deben dirimir en
una junta. Para aclarar y aportar soluciones a los problemas más habituales que
surgen en el seno de una comunidad, el Colegio Profesional de Administradores
de Fincas de Madrid da respuesta a las ocho decisiones que con más frecuencia
se plantean en las comunidades de propietarios.
1. Instalación de ascensor
El ascensor no está libre de polémica cuando se discute la
conveniencia de su instalación en un inmueble que carece del mismo. Tienen
carácter obligatorio y no requieren acuerdo de junta las obras requeridas porpropietarios
o usuarios con discapacidad o mayores de 60 añossiempre que el coste no
supere las doce mensualidades. Pueden solicitar la realización de estas obras
tanto el propietario de la vivienda como del local siendo costeadas por todos
los propietarios.
En caso de que su instalación supere las 12 mensualidades,
la obra requerirá el voto favorable de la mayoría de la totalidad de los
propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de
participación. De no alcanzarse dicho quórum, el o los propietarios que así lo
estimen podrán hacer frente al coste de las obras.
2. Exención de gastos a locales
El propietario del local, al igual que el resto de
los propietarios, tiene la obligación de contribuir con
arreglo a su coeficiente de participación a los gastos generales de la
comunidad salvo que exista una cláusula de exoneración en los estatutos o un
acuerdo adoptado al respecto por unanimidad.
3. Vecino ruidoso
Todo propietario afectado por los ruidos de su vecino podrá solicitar
al presidente de la comunidad que le envíe un escrito apercibiéndole del
cese de la actividad molesta. Si aun así hace caso omiso, la comunidad podrá
adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación. Si no
se adoptara dicho acuerdo, el propietario directamente afectado podrá
unilateralmente entablar dicha acción.
4. Correspondencia en el arreglo de elementos comunes o
privativos
La ejecución de obras que el propietario realice en
el interior de su casa y que no afecten a elementos comunes, cumplidos
los requisitos de carácter administrativo, no necesitarán del consentimiento de
la comunidad para su realización. Será suficiente con informar de dichas obras
al presidente de la comunidad.
Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
establece dos limitaciones a la hora de consentir la entrada en una
vivienda o localpara efectuar las reparaciones necesarias que afectan a los
elementos comunes: que tenga como fin la realización de las ejecuciones que
exija el inmueble y, que se permitan en el piso las servidumbres
imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la
creación de servicios comunes o acordadas por la comunidad.
Asimismo, teniendo en cuenta que cualquier obra conlleva una
serie de daños en la propiedad privada, el cumplimiento de la obligación de
permitir el paso a los operarios tiene como contrapartida el derecho
del propietario afectado a recibir una indemnización por las molestiasocasionadas.
Si el paso ha de efectuarse a través de un local, cuyo propietario se ve
obligado a cerrarlo total o parcialmente, la indemnización consistirá en el
daño emergente y lucro cesante.
No obstante, si el propietario se negase a consentir
la entrada en su vivienda o local, la comunidad podría adoptar el
acuerdo por mayoría simple de iniciar las acciones judiciales por los daños y
perjuicios derivados de la oposición del comunero.
5. Cerramiento o modificación de terrazas
Con la reciente reforma de la LPH se podrán cerrar terrazas
y balcones de manera uniforme si con ello se consigue mejorar la eficiencia
energética de todo el edificio en un 30%, para lo que se requerirá elprevio
acuerdo de las 3/5 partes. Ahora bien, cuando un propietario solicita el
consentimiento para realizar dicha instalación, la junta de vecinos deberá
tener en cuenta a la hora de otorgarlo los casos similares existentes en la
comunidad y que constituyen un precedente.
En el supuesto de que, solicitado el consentimiento, la
junta denegase el cerramiento aun existiendo casos similares en los que ha
habido un consentimiento expreso o tácito, el propietario afectado
podría acudir a la vía judicial por ser lesivo a sus intereses y
constituir un agravio comparativo.
6. Arreglo de la terraza del ático que hace de cubierta
pero es privado
Tanto las terrazas como las cubiertas tienen la
consideración de elementos comunes del edificio. Estos elementos no dejan de
ser comunes por el hecho de que un propietario tenga atribuido su uso privativo
por la ubicación de su vivienda, aunque su mantenimiento ordinario si le
corresponda por hace uso de la
misma. Para saber cuál es el origen de las humedades, es
necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un
problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la
reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y
mantenimiento del edificio, salvo que en los estatutos se indicara otra
circunstancia. Pero si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento
del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las
reparaciones necesarias.
7. Distinción de obra necesaria o mejora de
obligatoriedad de pago
Las obras que son de mejora (cambiar la decoración de un
portal, por ejemplo) y superan el importe de las tres mensualidades
ordinariasde gastos comunes no serán de obligado pago por parte de los
propietarios disidentes. Sí así las obras necesarias como son las de reparación
de la finca.
8. Determinación de la actividad a desarrollar en una
vivienda
Aunque la escritura de División Horizontal describa la finca
como vivienda, ello no impide para que un propietario que cumpla con los
requisitos administrativos (licencia de actividad y normativa urbanística)
pueda realizar en determinados casos una actividad profesional o
mercantilen la misma. No
obstante, el establecimiento de una actividad no da derecho a actuar con total
libertad y no respetar los derechos comunitarios. En este sentido, también la
comunidad puede crear, previo acuerdo unánime en junta, unas reglas
estatutarias para evitar determinadas actividades o negocios.
Aunque el régimen sancionador referente a la ley de certificación energética entró en vigor el 28 de junio, aún no han comenzado las inspecciones por parte de algún organismo público que se encargue de asegurarse de que todo aquel con intención de vender o alquilar su vivienda cuente con un certificado de eficiencia energética para esta.
