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IBI, comunidad, basura, suministros, mantenimiento,
seguros, averías, etc.
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La ley, muy ambigua, posibilita la libertad de pacto en
todos los desembolsos
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Por lógica, el arrendatario tendría que abonar los cargos
por el uso del piso
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Hay propietarios que ofertan rentas 'gancho' a las que
después suman el IBI, 'un impuesto que grava la titularidad del inmueble', o
los recibos de la comunidad
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'Los arrendadores tienen que ser flexibles por la enorme
oferta que existe.
Con el mercado del alquiler en auge al rebufo de la
crisis, el tira y afloja entre caseros e inquilinos es continuo. Sobre todo, al
decidir quién paga los múltiples gastos que conlleva la vivienda -la
legislación da libertad de pacto entre las partes -Art. 20 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos-. El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la cuota de la
comunidad, la tasa de basuras, los seguros, la revisión de la caldera, la línea
de teléfono fijo, etc. ¿A quién le corresponde hacer frente a cada desembolso?
Aunque en las negociaciones la
voz cantante la lleva hoy el arrendatario, los propietarios
-normalmente, con un buen producto y sin apreturas económicas- buscan sacar el
mayor jugo a sus inmuebles y desviar el máximo número de facturas a nombre de
su inquilino además de la renta mensual. Ante esta realidad, hay dos
puntos de vista: el puramente jurídico, que permite cargar previo
acuerdo todos
los gastos para uno u otro lado; y el práctico, en el que prima el sentido
de uso del
inmueble.
Joaquín Garaulet, abogado de Cuatrecasas,
Gonçalves Pereira, explica que en un contrato de arrendamiento cabe
cualquier reparto de los gastos: "Nadie obliga al otro a
firmar unas determinadas condiciones. Tanto el propietario como el inquilino
pueden exigir en la negociación hasta que llegan a un punto de encuentro que
ambos voluntariamente aceptan". Más práctico es David
Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro: "Cada
gasto debe asignarse con un criterio, de propiedad o de uso, a
cada una de las partes". Partiendo de estas dos bases, estos expertos
analizan las principales facturas de una casa y quién debería pagarlas.
IBI
"Corresponde a la propiedad, el obligado ante la
Administración, pero puede pactarse que sea a cargo del arrendatario",
afirma Garaulet. El abogado avisa de que a veces los caseros rebajan las rentas
para hacer sus pisos más atractivos, pero luego en el contrato ponen este
impuesto a los inquilinos. "Si fuera así", continúa, "el casero
tiene quedeterminar por escrito el
coste anual de esta partida en el contrato. Suele ser por cuenta
de la propiedad.
Grava la titularidad".
Caraballo aclara que el IBI "se
paga por tener una propiedad y, evidentemente, es el propietario quien tiene
que abonarlo, aunque la ley permite pactarlo". "Es un
impuesto por tener un inmueble, no por su uso, y debe agravarse al
casero", insiste. Su compañía, Alquiler Seguro, especializada en la
intermediación en arrendamientos, desliga en sus contratos el IBI de las
obligaciones de los arrendatarios. "A veces nos llega algún propietario
que lo estaba pasando a su inquilino, pero al explicarle el criterio que
aplicamos entienden que es un gasto que les corresponde pagar a ellos",
señala.
Cuotas de la comunidad
de vecinos
Un concepto menos claro que el del IBI. Aunque también
puede pactarse,por lo general suele pagar
también la propiedad. "El inquilino no tiene potestad, ni
voz ni voto, en las reuniones de vecinos por lo que es una partida que no
debería pagar. Sólo un porcentaje muy bajo de arrendatarios la abona. El propietario
hace sus cálculos y suele incluirla en la renta mensual", comenta
Caraballo. "También hay otros caseros que no la incluyen y la cobran
aparte comercializando sus pisos a un bajo precio como estrategia
comercial", advierte.
Garaulet, que defiende que los gastos de comunidad
deberían ir al arrendatario, especifica que en el caso de que los pague el
inquilino, la ley no permite que este desembolso se duplique
durante los tres primeros años del contrato por encima de lo pactado.
Es decir, si el incremento anual está fijado con el IPC y éste sube un 3%, el
gasto de la comunidad no puede incrementarse por encima del 6% para el
inquilino. Si este recibo se dispara por ejemplo por alguna derrama importante,
el propietario debe hacerse cargo de la diferencia superior al 6%.
Tasa de basura
En este apartado no parece haber dudas entre los expertos
consultados. La tasa de basura le corresponde pagarla al inquilino por ser "el sujeto que
disfruta del piso", indica Garaulet. "Es el que hace el uso y se
beneficia del servicio por lo que es quien tiene que responsabilizarse de su
pago", declara Caraballo.
.Suministros básicos
(luz, gas y agua, principalmente)
Quizá el más claro de todos los apartados de gastos, en el
que no cabe debate entre ambas partes. A cargo del arrendatario. El
comercial de Alquiler Seguro puntualiza incluso que si alguno de estos servicios
se incluyen en el recibo de la comunidad -la calefacción sería el más habitual-
y pueden desglosarse, lo justo es que se pase el gasto al inquilino. Caraballo
opina, en este sentido, que "los propietarios deben mantener los servicios
en alta ya que la
vivienda debe arrendarse con un correcto funcionamiento".
Averías
"Las reparaciones necesarias para que la vivienda
tenga las condiciones necesarias de habitabilidad son
cosa del propietario, aunque la ley no dice nada al
respecto", explica el abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. De las
pequeñas averías (bombillas, filtros de aceite, etc.) debe responsabilizarse el
inquilino. Caraballo también afirma que "la ley es muy ambigua" en
este punto, pero manifiesta que "las averías se abonan por el propietario
si éstas afectan a desperfectos notables o elementos básicos del
inmueble".
Mantenimiento de la
caldera u otros
"Salvo que esté especificado en el contrato y se diga
lo contrario o por mal uso del arrendatario, este desembolso debe hacerlo el casero",
apunta Garaulet. "La caldera, la nevera, la lavadora, etc. debe
mantenerlas en buen estado el casero si en el momento de la firma se ofrecen
estos aparatos en la vivienda", ratifica Caraballo. "Toda vivienda
necesita un mantenimiento y éste incluso puede repercutir en la renta a cobrar.
Desde Alquiler Seguro calculamos que una mensualidad es lo se debe invertir anualmente en
mejorar la vivienda alquilada", recomienda el comercial de
Alquiler Seguro. "Mantener una casa en un estado idóneo, incluida la
pintura, traerá un buen inquilino o ayudará a que no se marche el que
estuviera", insiste.
Línea de teléfono fijo
"Lo que las partes acuerden, aunque si el
arrendatario no la quiere ni la usa, el arrendador es el que debería pagarla.
No puede obligar al inquilino a que la mantenga", aclara Garaulet.
"El arrendatario tiene la obligación de abonar los suministros que
contrate y, además, el derecho a contratarlos con la compañía suministradora
que lo desee, en la mayoría de los casos cambiando la titularidad", confirma
Caraballo.
Seguro de la vivienda
"Por lógica, si cubre el continente, le
corresponde pagarlo a la propiedad", sostiene el experto de
Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. Según Caraballo, "el propietario debe
hacerse cargo de los accidentes y averías que surjan a la vivienda y el
inquilino es el que responde por los daños provocados por él". Por ello,
Caraballo cree que el arrendatario podría contratar un seguro de
responsabilidad civil que le cubrirá incidentes como dejarse las llaves dentro,
inundación por grifo abierto o incluso incendios.
Seguro de pago
"También por sentido común debe
pagarlo el arrendador porque
es a él al que protege del impago. Cuestión distinta es que las partes acuerden
en el contrato que lo asuma uno u otro. La ley no dice nada al respecto y, por
lo tanto, dicho acuerdo es válido. Si no se ha pactado nada en el contrato, no
se puede reclamar al arrendatario ya que no sería una obligación
contractual", indica Garaulet. "Este concepto junto a otros como
pueden ser el IBI o la comunidad deben ser agrupados por el casero y lanzar una oferta de su
vivienda teniendo en cuenta los gastos", apunta el
comercial de Alquiler Seguro.
Nuevos impuestos
"Habrá que ver qué establece la norma que fije el impuesto o
tasa sobre el sujeto pasivo de
los mismos y cuál es el hecho imponible. También, habría que mirar cómo está
redactado el contrato", afirma Garaulet. En Madrid,
la duda surgió hace unos años con la nueva tasa de basura. Entonces el
Ayuntamiento informó de que debía correr a cargo del inquilino pese a que éste
no lo tuviera estipulado sobre el papel. Pueden encontrarse puntos
suspensivos en
los contratos dando pie a que, si el órgano competente no aclara quién paga,
las partes pacten a cargo del que corre el nuevo impuesto (si repercute a uno,
al otro o a los dos a partes iguales).
Caraballo, al margen de la libertad de pacto que da la
legislación a la hora de distribuir los desembolsos, cree que "los
caseros tienen que ser flexibles y no imponer en los contratos
obligaciones al inquilino que no le corresponderían y que se derivan del
criterio de propiedad". Señala que existe una gran oferta -"se ha
pasado de un 7% de viviendas en alquiler en 2010 a un 21%- y competencia
en el mercado como para exigir desembolsos al arrendatario no relacionados con
el consumo diario.
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