miércoles, 19 de junio de 2013
lunes, 10 de junio de 2013
Flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas
Resumen del contenido de la Ley 4/2013, de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas |
Origen: Redacción NJ
El BOE de hoy ha publicado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
El objetivo de esta norma es flexibilizar el mercado del alquiler para lograr su dinamización, ante escaso porcentaje de población que habita en una vivienda de alquiler respecto de la media europea.
Esta dinamización se quiere basar en el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores.
Las principales novedades que introduce esta norma son las siguientes:
1. En cuanto al régimen jurídico aplicable a los contratos de alquiler de vivienda, se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.
2. Duración del arrendamiento: se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
3. Posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente: se incorpora esta posibilidad aunque no se hubiese previsto expresamente así en el contrato, si bien se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.
4. Posibilidad de desistimiento por el arrendatario en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
5. Inoponibilidad frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho de los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas.
6. Inoponibilidad frente al tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria del arrendamiento de la misma . Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.
7. Exclusión del ámbito de la LAU del alojamiento privado para el turismo, para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
8. En el ámbito procesal se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento (frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no).
9. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Tendrán acceso a la información obrante en el mismo los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas.
10. Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se vinieran percibiendo, pero quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.
Para todo ello se introducen las siguientes modificaciones:
1. En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Se modifican los artículos:4 (Régimen aplicable); 5 (Arrendamientos excluidos); 7 (Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas); 9 (Plazo mínimo); 10 (Prórroga del contrato); 11 (Desistimiento del contrato); 13 (Resolución del derecho del arrendador); 14 (Enajenación de la vivienda arrendada); 15 (Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario); 16 (Muerte del arrendatario); 17 (Determinación de la renta), al que se incorpora un nuevo ap. 5; 18 (Actualización de la renta); 19 (Elevación de renta por mejoras) ap. 1; 20 (Gastos generales y de servicios individuales) ap. 2; 23 (Obras del arrendatario); 24 (Arrendatarios con discapacidad); 25 (Derecho de adquisición preferente), ap. 8; 27 (Incumplimiento de obligaciones) al que se añade un nuevo ap. 4; 35 (Resolución de pleno derecho) y 36 (Fianza), aps. 2 y 3. (Tened en cuenta que estas modificaciones se irán incorporando a los respectivos preceptos en los próximos días).
2. En la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Se modifican los artículos: 22 (Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio) ap. 4; 164 (Comunicación edictal); 220 (Condenas a futuro) ap. 2; 440 (Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista) aps. 3 y 4; 497 (Régimen de notificaciones) ap. 3; 549 (Demanda ejecutiva. Contenido) ap. 3 y 703 (Entrega de bienes inmuebles) ap. 1. (Tened en cuenta que estas modificaciones se irán incorporando a los respectivos preceptos en los próximos días).
Régimen transitorio: Los arrendamientos Urbanos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
En cuanto a los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley no les serán de aplicación las modificaciones introducidas en la LEC, continuando su sustanciación, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior
Entrada en vigor: La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
viernes, 7 de junio de 2013
miércoles, 5 de junio de 2013
10 mitos falsos sobre el ahorro energético en el hogar:
- Mito número 1: dejar nuestros aparatos eléctricos en modo espera o standby apenas consume energía. Esta es una primera idea que hay que desterrar, aunque lo cierto es que cada vez más gente se va concienciando sobre este punto y opta por apagar por completo sus aparatos. Ten en cuenta que el standby representa cerca del 5% del consumo de nuestros hogares y olvidarnos de su uso puede suponernos un ahorro de hasta 100 euros anuales.
- Mito número 2: es mejor mantener una temperatura ambiente que apagar la calefacción. Segunda premisa a olvidar y esta sí que ha calado hondo en el imaginario de los hogares. El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía recomienda ajustar el encendido de la calefacción al horario real de ocupación de las viviendas y apagarla por la noche. Es más eficiente que dejarla encendida toda la noche.
- Mito número 3: mantener los fluorescentes encendidos gasta menos que si se encienden y apagan cada vez. Otra idea falsa. Lo que sí puede ocurrir es que la vida del fluorescente pueda acortarse si se enciende repetidas veces. Si tenemos claro esto y además utilizamos bombillas de bajo consumo conseguiremos un ahorro energético mayor.
- Mito número 4: la cocina de gas gasta más que las vitrocerámicas actuales. Falso, serán más cómodas pero consumen cuatro veces más que las de gas.
- Mito número 5: es mejor lavar los platos a mano que en el lavavajillas. A pesar de ser más incomodo, mucha gente opta por lavar a mano en lugar de poner el lavavajilla, basándose en esta premisa falsa. En concreto, el lavado a mano puede suponer unos 119 litros de agua frente a los 15 litros por lavado de un lavavajillas eficiente para la misma cantidad de vajilla. Así que ahórrate esfuerzos innecesarios.
- Mito número 6: en verano consumimos menos energía. Esto es falso y mucho más en los últimos años en los que el uso de aparatos de aire se ha disparado.
- Mito número 7: el cambio de hora supone un ahorro de energía. Mover las agujas del reloj dos veces al año no implica necesariamente un ahorro de energía. Al atrasar nuestro reloj una hora, la oscuridad llega una hora antes de lo habitual y dado que nuestra jornada laboral se mantiene invariable será por la tarde al llegar a casa cuándo consumiremos esa hora de luz que nos hemos ahorrado por la mañana.
- Mito número 8: es más cara la electricidad que el gas. Este mito es relativo pues el ahorro no viene dado del uso de una energía u otra. Lo determinante es el tipo de vivienda y el lugar en el que ubique.
- Mito número 9: el gasto energético no depende del tipo de electrodoméstico que tengamos. Otra idea que debemos olvidar. Es importante poner atención en la compra de nuestros aparatos. Un electrodoméstico de la clase G puede consumir tres veces más que uno de clase A. Esto lo podrás comprobar en la etiqueta de eficiencia que los electrodomésticos deben llevar.
- Mito número 10: dejar el ventilador encendido en una habitación cerrada enfría el ambiente. Falso también. El ventilador lo único que hace es mover el aire de la estancia pero nunca enfriar o regular la temperatura.
Seguramente, la idea de que estos mitos sean falsos os habrá sorprendido pero nunca es tarde para modificar nuestras costumbres. Más aún si nos ahorramos un dinero a final de mes y encima contribuimos a cuidar el medio ambiente.
martes, 28 de mayo de 2013
viernes, 24 de mayo de 2013
Con todos ustedes, el
desconocido certificado energético para casas
·
Plazos, infracciones, sanciones, cómo se solicita, quién
lo expide, etc.
.
.
A escasos días de la entrada en vigor del certificado
energético para viviendas, obligatorio para vender o alquilar casas de segunda
mano, la mayoría de propietarios ignoran la nueva normativa, aprobada por Real
Decreto el 13 de abril. La desinformación y las dudas envuelven esta etiqueta
que indicará el consumo de energía de las casas. Un desconocimiento que, sin
embargo, no eximirá de multas de hasta 6.000 a los infractores.
¿Qué es? Documento que refleja el consumo energético de
una vivienda, como en los electrodomésticos. Informará de este gasto de energía
al potencial comprador o inquilino. Podría condicionar el precio o renta del
inmueble en el futuro.
¿Deberá aparecer en los anuncios de venta o
alquiler de las viviendas? En todos. Tanto en
papel como en internet o en cualquier otra plataforma.
¿Cuándo entra en vigor? El 1 de junio de 2013.
¿Habrá un periodo de transición para su puesta
en marcha? No. Desde la fecha
marcada, quien comercialice su casa deberá mostrar la etiqueta o será
sancionado.
¿Qué casas deberán tenerlo? Todas las usadas -las nuevas y deben disponer de él desde
2007- que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no cuenten
ya con un certificado en vigor.
¿Hay excepciones? Sí. Construcciones con previsión de uso igual
o inferior a dos años, edificios aislados con menos de 50 metros , edificios
comprados para su demolición, edificios de pisos objeto de alquiler durante
menos de cuatro meses al año, o que gasten un 25% de la energía que consumirían
si están ocupados todo el año.
¿Que formas hay de obtenerlo? Individual (para una sola vivienda) o
comunitario –más barato– (para el edificio que marca la calificación de todas
sus viviendas, aunque un propietario puede modificar la de su piso si ha hecho
mejoras).
¿Por qué se pone en marcha? Responde a una Directiva europea de 2010 que busca crear
edificios y casas de alta eficiencia energética.
¿Qué parámetros servirán para fijar la
calificación de la vivienda?Aislamiento (paredes, techos, suelos,
ventanas, balcones, etc.), orientación, sistemas de generación de energía y
combustible que utilizan, instalación de agua caliente sanitaria, sistemas
lumínicos, tipo de cocina, etc.
¿Dirá cómo ahorrar energía? Sí. Deberá incluir recomendaciones de mejora de los
niveles óptimos de eficiencia –incluidos plazos de recuperación de la
inversión–.
¿Obligará a hacer reformas? En ningún caso.
¿Reflejará reformas recientes? Sí, siempre que estén acreditadas y hayan supuesto una
mejora de los elementos o de sus instalaciones.
¿Cómo se solicita? El propietario elegirá a técnicos profesionales
individuales habilitados o a compañías especializadas.
¿Quiénes podrán expedirlo? Técnicos con titulaciones académicas y profesionales
habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de
ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus
instalaciones térmicas. Los expertos se quejan de que se trata de "multitud
de titulaciones y cualificaciones aún por aclarar".
¿Cuánto tardará en tramitarse? Unos 10 días naturales como máximo, desde la llamada al
técnico hasta su entrega. Por la competencia, habrá empresas que incluso
aseguren hacerlo en 24 horas.
¿Cuál será su precio? El coste variará según la persona o empresa que lo expida
y lo marcará el mercado (oferta-demanda). Según la tasadora Tinsa ,
costará unos 150 euros para un piso medio -sin contar las tasas
administrativas-.
¿Qué tasas se cobrarán? Aún están sin especificar. Las comunidades autónomas
disponen de tres meses, desde el 13 de abril, para aprobar la regulación
regional.
¿Tendrá fecha de caducidad? Validez máxima de 10 años. Cada comunidad fijará las
condiciones para su actualización. El propietario será el responsable de
renovarlo y actualizarlo voluntariamente.
¿Deberá registrarse oficialmente? El documento reconocido tendrá que inscribirse en el
correspondiente registro que creará cada región. Podrá hacerse, en el caso de
la Comunidad de Madrid, por ejemplo, por vía telemática o presencial.
¿Quién vigilará su cumplimiento? El órgano competente de cada comunidad, que podrá delegar
en agentes independientes autorizados para este fin. Se realizará sobre una
selección aleatoria que comprobará los datos utilizados para emitir el
certificado.
¿Qué sanciones conllevará? Desde 300
a 6.000 euros, según la infracción (leve, grave o muy
grave). Si el infractor hubiera obtenido rédito económico por el incumplimiento
de la normativa que fuera superior al importe de la sanción, se impondrá una
multa por un importe equivalente a dicho beneficio.
¿Podrá cerrarse una compraventa sin
certificado? Sí. El notario deberá
informar en ese caso al comprador y éste dar su consentimiento. La escritura
reflejará esta exoneración.
La persona que compre una casa sin etiqueta,
¿podrá ser multado? No tiene ninguna
responsabilidad. La obligatoriedad es del vendedor.
.
jueves, 7 de marzo de 2013
Aprobado el decreto que regula la Inspección Técnica de Construcciones
lainformacion.com
jueves, 07/03/13 - 14:10
El Consejo de Gobierno de la Junta de Castilla y León ha aprobado este jueves un decreto que modifica el Reglamento de Urbanismo en la parte referida a la inspección técnica de edificios para adaptarlo al marco legal actual definido por la Ley de Vivienda de la Comunidad y la normativa básica nacional.
VALLADOLID, 7
El Consejo de Gobierno de la Junta de Castilla y León ha aprobado este jueves un decreto que modifica el Reglamento de Urbanismo en la parte referida a la inspección técnica de edificios para adaptarlo al marco legal actual definido por la Ley de Vivienda de la Comunidad y la normativa básica nacional.
Este decreto establece una evaluación periódica del estado de conservación de todos los edificios en los municipios con más de 20.000 habitantes, obligatoria a partir de los 40 años desde su terminación. En los demás municipios con más de 5.000 habitantes la obligación se limita a los edificios de vivienda.
Asimismo, se atribuye la obligación de promover la inspección a los propietarios (en los edificios en régimen de propiedad horizontal será la comunidad de propietarios) y concreta los plazos para llevar a cabo la inspección, contados desde la terminación de las obras; es decir, 40 años para la primera inspección y diez para las sucesivas.
Por otro lado, se regula el contenido del informe de inspección con las pruebas, modelos y ámbito mínimo de inspección. También se desarrolla el criterio de la legislación básica de exigir la subsanación de las deficiencias detectadas y se regulan las potestades municipales para controlar la aplicación de la inspección técnica a partir de la obligación de los propietarios de presentar en los ayuntamientos tanto el informe de inspección como la certificación, en su caso, acreditativa de las subsanación de las posibles deficiencias. Se prevé la posibilidad de llevarla a cabo a su costa ante el incumplimiento de la inspección, y se ejecutará subsidiariamente la obra si no se llevan a cabo las intervenciones ante las deficiencias detectadas.
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